总感觉今年的时间过得好快，一转眼2020年就要结束了。对于房地产行业来说2020年注定不是平凡的一年。从今年年初的停工停产，在没有迎来调控政策放松和“救市”政策情况下，房企开启了“线上打折”卖房的活动，到今年“金九银十”面对调控政策的不断收紧，房企们纷纷开启了降价促销模式。在2020年这一整年里，不仅是全国更多城市房价出现了明显下跌，更重要的是人们对房价走势的看法已经产生了疑虑。
“房价永不下跌”、“房价就不可能下跌”和“闭着眼睛买房就能挣钱”等等，在过去人们对这些观点深信不疑。其实这也情有可原，在过去20多年里，房价几乎就是一路上涨，虽然有过几次短暂的下跌，但是也很被房价上涨的幅度所覆盖。对于很多人来说，几乎就没有经历过房价下跌的时候，基本上看到的和听到的都是关于房价上涨的事实。
可以说，时间证明了房价确实一直在上涨。特别是在2014年到2015年，在很多人认为房价已经很高了，到达了最高点，不可能再继续上涨时，房价在2016年开启了全国范围内的大涨，在短短两年的时间里，全国大部分城市的房价都走出了翻倍行情。南飞鸿十年城售楼部小编就连很多三四线小县城的房价都从3000多元涨到了8000元左右，个别楼盘房价都突破了万元大关。这导致在2016年之后，不但更多的人买不起房子了，而且人们也不再相信房价会下跌了，都认为房价会只涨不跌，只要投资房产就可以挣钱，楼市一度出现了全民炒房的现象。
而现如今，国家对房地产行业的调控越来越严格，更是提出了“房子是用来住的、不是用来炒的，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”这样的政策态度。可以说，在未来的不短的时间里，炒房客会慢慢退出楼市，住房也将慢慢回归居住属性。并且在调控政策和“三条红线”新规的压力下，房价在2021年房子大概率会迎来新的“贬值潮”。
不管房子被赋予了多少附加属性，房子最终还是给人居住的，所以未来在楼市调控政策没有大的改变下，只有人口增加和减少可以决定房价上涨和下跌。根据国家统计局数据和央行调查组给出的数据都显示，现在我们国家的住房资源确确实实已经过剩，这是一个不争的事实。但是还存在两个问题，一个问题是很多住房资源居住环境差，另外一个问题是现在住房资源分布不均衡。然而现在我们国家大部分城市房价都非常高，就是很多小县城的房价都居高不下，这是非常不正常的事情。
现如今我们国家的人口出生率在不断下降，2019年的人口出生率为10.5%，创历史新低。更有专家预测，在未来10年内我国家的人口出生率将降到8%，并且在未来10年将迎来退休高峰期。可以看出，房地产行业已经失去了人口红利。随着城镇化建设的不断继续，著名经济学家李迅雷认为，现在人口的移动已经从“农村流向城市”转变成“小城市流向大城市”。随着人口出生率不断降低，未来农村流向城市的人口已经无法支撑房价的继续上涨了。正是由于这些原因，有专家预测，2021年楼市将有3个新突破。
第一个突破：一些中小型城市的房价将开始下跌
从2017以来全国很多大城市的房价都从高点慢慢回调，但是很多中小型城市房价却逆势上涨，就算是在今年，很多中小型城市的房价也在逆势上涨或者保持不降价。可以说，相对于经济发达人口持续不断流入的大城市，那些资源萎缩人口不断流出的小城市房价似乎更加坚挺。其实这并不是因为这些小城市住房更加保值，而且因为这样城市的楼市规模比较小，容易被控制。并且棚户区拆迁货币化安置流入了大量资金，拆迁户又是强有力的购房者。所以这些小城市的房价虽然严重偏高，但是依然可以死撑着不降价。
但是2020年底最后一批棚户改拆迁项目就要结束了，意味着这些中小型城市楼市将失去大量资金的支持，同时失去大量购买力强的拆迁户。更重要的是随着房住不炒慢慢深入人心以及人们看不到了房价大涨的希望，现在人们已经不再以投资为目的购房，炒房客们也在不断抛售自己手中囤积的房子。今年以来，全国各地的城市二手房市场都出现了大规模抛售的现象，二手房房源急剧增加，出现了严重的供大于求的现象。业主为了卖房子，现如今不得不降价吸引购房者。这种情况现在越来越严重，在2021年可能会更加严重，随着二手房房价的下跌，新房的房价也会受到冲击，房企也不得不降价。因此，在2020年，很多中小型城市的房价不会再死撑不降，也将出现下跌现象。
第二个突破：竞争力增大，房企大概率会加大降价的力度
在第一点中也提到了，二手房房源的不断增加和二手房房价的下跌，对新房市场会造成很大冲击，新房房价也不得不下跌。南飞鸿十年城售楼部小编其实房企面对的竞争对手不仅仅是二手房，因为只要新房降价，新房相对于二手房还是存在价格优势的，但是对于房企来说，除了二手房市场，其最大的竞争对手还是其他同样降价促销的房企们。
在“三条红线”新规的压力下，大部分房企都存在降低负债率的压力。根据华泰证券的调查结果显示，我们国家现在大部分房企都不符合“三条红线”的规定，在全国前30强房企中，只有5家房企全部符合“三条红线”新规，并且这5家房企分别是招商蛇口、华润置地、金地集团、中海地产和保利地产，可以看出这5家房企不是国企就是有国企背景。而在剩下的25家房企中，就有9家房企完全不符合“三条红线”的规定，其中不乏那几家最知名的龙头房企。因此，2021年作为房企去负债的第一年，房企们在2021年降低负债率的任务量艰巨，所以大概率房企们都会出台最大力度的折扣来吸引购房者。所以在2020年，楼市将出现竞争压力增大，房企加大降价力度的现象。
第三个突破：大部分人将不再看好房产投资
随着今年很多城市房价出现下跌，特别是很多城市的郊区楼盘房价大幅下跌，很多人买房都亏损了不少钱，这让人们第一次意识到原来买房也可能亏钱。就连以前最看好投资房产的经济学家马光远都表示：房地产的财富风口基本已经结束，房子作为中国投资产品的年代已经结束，炒房客的时代基本结束了。同时马光远认为，闭着眼睛买房就能挣钱的时代已经过去，房地产已经从过去的一个大众投资转变成了专业投资，以后想靠投资房产挣钱需要专业知识。
随着2021年房企为了降低负债率而继续降价促销，炒房客也再看不到房价上涨的希望，在炒房客抛售房产的同时二手房房价也会出现下跌。房价永不下跌的神话也将因此而破碎。所以，在2021年，将有越来越多的人不再看好房产投资。
总结：2021年的楼市大概率会持续现如楼市的走势，只是楼市如果持续这样走势的话，炒房客持有的房产越多，持有的时间越久就会亏损越多。因此在2021年楼市不管是新房市场还是二手房市场都将出现更大的降价促销的力度。对于刚需，在经济条件允许的情况下，可以慢慢挑选自己喜欢的房子，不用再担心房价会突然大涨了。
